DICAS E INFORMAÇÕESEssa página você poderá tirar diversas dúvidas com relação a leis do mercado de imóveis, endereços (tabelionatos, registros de imóveis e cartórios), documentações e algumas dicas especiais da Montenegro Imóveis. APROVEITE!.
Orientação ao comprador de imóvel
O que é Promessa de Compra e Venda de Imóvel Pronto?
Nesta modalidade de Promessa de Compra e Venda aqui abordada, a obrigação do Vendedor é entregar a unidade imobiliária totalmente pronta, dentro do prazo e pelo preço e condições combinados anteriormente com o Comprador, em Contrato assinado.
Do ponto de vista jurídico, a negociação imobiliária que envolve imóvel já pronto é muito mais simples e prática. Ou seja : O Comprador pode verificar " in loco " questões como padrão de acabamento,especificações e características dos materiais e acessórios aplicados na unidade e no prédio, assim como a sua existência " de direito " ( registrada em Cartório ).
Outras Providências para Compra à Vista de Imóvel Pronto
Existem casos em que a unidade autônoma de interesse do Comprador está hipotecada ou se situa em prédio hipotecado. Neste caso, se ele acerta com o Vendedor o pagamento de parte do preço do negócio, mediante contratação de financiamento com o mesmo agente financeiro que financiou a construção do edifício, tornando-se Devedor Hipotecário em relação àquela unidade, a existência deste vínculo não lhe deve trazer maiores preocupações.
No entanto, coso o Comprador adquira um imóvel nestas condições, efetuando seu pagamento apenas com recursos próprios, recomenda-se alguns cuidados para sua maior segurança. Isso porque, havendo hipoteca, o Credor Hipotecário tem o direito de executá-la em caso de o Devedor Hipotecário não quitar a dívida no prazo e modo anteriormente estabelecidos.
Lembrete 1 : Existindo hipoteca registrada e interessando-se o Comprador pela aquisição do imóvel sobre o qual recai este vínculo, é aconselhável uma averiguação cuidadosa da situação econômico-financeira do Vendedor. Isso se justifica porque só o Contrato de Compra e Venda com registro no Cartório competente confere ao Comprador direito sobre o imóvel. A hipoteca busca justamente dar garantia ao Agente Financeiro ("Emprestador " do dinheiro para a construção do Edifício ) em caso de o Vendedor ( Devedor Hipotecário ) não quitar a dívida.
Exigências que o Comprador deve fazer
Se o imóvel está pronto, não existe a obrigação legal de o Construtor apresentar e arquivar, em Cartório, o processo de incorporação.
Isto não significa, contudo, que o Comprador não deva tomar cuidados elementares. O fato de o imóvel ter existência corpórea (isto é, poder ser visto, medido, visitado, etc. ), não significa que a unidade imobiliária exista "de direito", qualidade essencial à aquisição da propriedade.
Lembrete 1: Para que a edificação exista "de direito", é necessária a existência do seguinte : "Planta Baixa de Construção e Habite-se" da Prefeitura local e Certidão Negativa de Débito ( CND ), que confirma sua quitação com o INSS. Todos estes documentos devem estar arquivados no Cartório de Registro de Imóveis local.
Lembrete 2: Para que os apartamentos, salas, lojas ou vagas de garagem de um prédio adquiram a existência jurídica de "unidade autônoma", sujeita à propriedade exclusiva de um Comprador, é preciso registrar em Cartório o instrumento de instituição, especificação e convenção de Condomínio. Este registro deve ser feito no mesmo Cartório de Registro de Imóveis onde foram averbados os documentos referentes à edificação.
Lembrete 3: Em certas ocasiões, surge para o Comprador a oportunidade de compra de imóveis prontos, mas o Vendedor lhe informa que os documentos anteriormente citados ainda se encontram pendentes de registro ou averbação em Cartório. Em situações assim, o Comprador deve exigir cópias autenticada destes documentos, que demonstrem o encaminhamento dos respectivos originais ao Cartório. São eles que atestam o cumprimento das obrigações legais e contratuais indispensáveis para o Comprador receber a propriedade plena do imóvel e, posteriormente, poder vendê-lo a terceiros.
Lembrete 4: Procure sempre a MACIEL IMÓVEIS. Além de ter a certeza de que as melhores ofertas lhe serão apresentadas, a MACIEL IMÓVEIS lhe presta assessoria completa, inclusive assessoria esta, que lhe dá segurança e tranqüilidade para fechar um bom negócio.
Quando o Imóvel está na Planta ou em Construção
Nas modalidades de Promessa de Compra e Venda para unidades a serem construídas ou em Construção, a principal obrigação do Construtor - Incorporador é entregar ao Comprador ( na data indicada no Contrato e com o acabamento nele especificado ) a unidade contratada ( sala, loja, apartamento ou vaga de garagem ), identificada no Contrato por um número e/ou letra e pavimento de sua localização no prédio a ser construído, ou em construção, o qual deverá também ser identificado pelo nome e endereço completo. O comprador, por sua vez, tem como obrigação principal pagar determinada quantia nas condições e prazos de vencimento combinados na fase de negociação à assinatura do contrato, normalmente dividida em prestações.
O que diz a Lei
Pela legislação, o Construtor - Incorporador está autorizado a prometer a venda de um imóvel que ainda não existe de fato ( ou seja, como unidade pronta ) nem de direito ( isto é, com a construção concluída averbada no Cartório de Registro de Imóveis ). Contudo, a lei exige que, através de documentos, seja demonstrada a real satisfação de alguns requisitos, itens que, por medida de segurança, devem ser minuciosamente verificados pelo Comprador. Em resumo, o Construtor - Incorporador deve comprovar a existência de fato e de direito do seguinte :
a) Do terreno sobre o qual será erguido o edifício, identificado e localizado de acordo com informações da Prefeitura local;
b) De quem é o proprietário ou o titular da promessa de aquisição da propriedade do terreno, a partir de informações escritas fornecidas pelo Cartório de Registro de Imóveis;
c) Do projeto da construção do edifício, elaborado sob a responsabilidade de técnico inscrito no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia ( CREA ) e por ele assinado, devidamente aprovado pela Prefeitura local (isto é, com Alvará de Construção );
d) Da divisão do terreno, tanto das frações ideais correspondentes às unidades autônomas que irão compor o edifício, assim como do cálculo das áreas ( privativa, comum e total ) atribuídas a cada uma delas;
e) Da especificação do acabamento que será dado ao prédio em geral (fachada, pisos e paredes do " hall de entrada, portaria, corredores, escadas, etc. ) e a cada unidade autônoma;
f) Da promessa pública do Incorporador para realizar o empreendimento, ou seja, da prova do registro da incorporação do edifício e arquivamento da documentação exigi a por lei, no mesmo Cartório de Registro de Imóveis referido na letra "b".
Zonas abrangidas pelos ofícios de imóveis
1ª ZONA Limitada pelas ruas: Rua Duque de Caxias/ Av. Osvaldo Aranha/ Av. Protásio Alves/ Av. Carlos Gomes/ Rua Dom Pedro II/ Rua Souza Reis e da Av. Sertório até a ponte Presidente Vargas.
2ª ZONA Começa no Gazômetro, compreendendo todo o lado direito da Rua Duque de Caxias, Av. Osvaldo Aranha, Av. Protásio Alves até a esquina da Rua Cristiano Fischer, Av. Bento Gonçalves até a Av. aparício Borges, Av. Nonoai até a Rua Erechin, Rua Dona Malvina, Rua Cruzeiro do Sul, Av. Jacuí até as margens do Guaíba.
3ª ZONA Av. Protásio Alves, Rua Cristiano Fischer, Av. bento Gonçalves, Av. Aparício Borges, Av. Nonoai, continuação da Rua Dona Malvina, Rua Cruzeiro do Sul e Av. Jacuí até as Margens do Guaíba.
4ª ZONA Limitada pelas margens do Guaíba, Av. Sertório, Rua Souza Reis, Rua Dom Pedro II, Av. Carlos Gomes, Av. Protásio Alves até o fim.
5ª ZONA Menino Deus, Cristal, Santa Teresa, Cidade Baixa, Praia de Belas, Centro.
6ª ZONA Final da Av. Protásio Alves até a Rua Tem Ari Tarragô, parte da Av. Baltazar de Oliveira Garcia até a Rua Dona Alzira, Av. Assis Brasil até o município de Cachoerinha.
Cartórios de registro de imóveis
1ª ZONA Travessa Leonardo Truda, 98 – 12° andar............... 3221-8747
2ª ZONA Rua Demétrio Ribeiro, 827......................................... 3224-1882
3ª ZONA Rua Cel Genuino, 421 – 5º andar.............................. 3221-2418
4ª ZONA Rua Washington Luiz, 580 – 1 ° andar..................... 3221-5588
5ª ZONA Rua Coronel Genuíno, 421 – Cj. 802......................... 3221-2854
6ª ZONA Av. Independência, 172 – Cj. 105............................. 3228-2002
Registro especial de títulos e documentos
Bel Dérsio Brinck (Av. Borges de Medeiros, 308 – 2° andar)................. 3228- 9420
Tabelionatos
1° TABELIONATO Ayrton Bernardes Carvalho (Rua Andrade Neves, 159)....................................... 3228-9428
2° TABELIONATO Luiz Carlos Weiznmann (Rua Siqueira Campos, 1245)........................ 3227-4986/3226-5020
3° TABELIONATO Jaci Franco Moreira Ibias (Rua Gen. Câmara, 359)............................. 3221-5177/3221-5226
4° TABELIONATO Rubens Farina (Av. Azenha, 823)....................................................... 3219-8466/3219-9410
5° TABELIONATO Sérgio Afonso Mânica (Rua Siqueira Campos, 1185/1189)................................... 2121-5200
6° TABELIONATO Alberto Carvalho (Av. Benjamin Constant, 1921.................................. 3343-5054/3343-6709
7° TABELIONATO Francisco de Assis Marques (Rua Mostardeiro, 375).......................... 3222-8105/3222-1503
8° TABELIONATO Vera Maria Duarte de Albuquerque (Av. João Pessoa, 1494)............. 3223-1922/3223-1319
9° TABELIONATO Nelson Costi (Av. Venâncio Aires, 1195)............................................. 3331-2535/3330-2554
10° TABELIONATO Carlos Casses Presser (av. Assis Brasil, 1795)............................... 3341-5299/3341-5213
11° TABELIONATO João José Pereira Moreira (Av. Otto Niemeyer, 647)......................... 3268-9934/3268-1113
12° TABELIONATO Rafael L. dos Santos Neto (Av. Dom Cláudio J.G. Ponce de Leão, 40)................ 3340-0100
Compra e venda de imóveis
Do comprador
• Cópia da carteira de identidade e do CPF (Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda) (idem para o cônjuge);
• Certidão de nascimento (solteiros);
• Certidão de casamento;
• Comprovação de renda (contracheque ou declaração de rendimentos do Imposto de Renda).
Do vendedor
• Cópia da carteira de identidade e do CPF (idem para o cônjuge);
• Certidão de nascimento (solteiros);
• Certidão de casamento;
• Com averbação no Registro de Imóveis (imóvel comprado antes do casamento);
• Com averbação apropriada (desquitados e divorciados);
• Com averbação de óbito do cônjuge (viúvos) D certidões dos distribuidores de protesto D certidão dos distribuidores civis;
• Certidões dos distribuidores da Justiça Federal;
• Certidão dos distribuidores de executivos fiscais;
• Em caso de pessoa jurídica, certidão negativa de débitos do INSS e da Receita Federal;
• Certidão dos distribuidores de falência e concordata;
Do imóvel
• Cópia da escritura e matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis da região;
certidão de propriedade com negativa de ônus (débitos, pendências);
• Durante os 20 anos anteriores (vintenária);
• Certidão negativa do IPTU, ou certidão da situação fiscal imobiliária, e o carnê com as parcelas quitadas;
• Certidão de situação enfitêutica (certifica se o imóvel tem domínio de órgãos públicos ou privados).
Apartamento
Todos os documentos do imóvel, mais a declaração de Quitação condominial, assinada pelo síndico ou pela firma administradora do edifício se a declaração for do síndico, apresentar cópia da ata da assembléia que o elegeu.
Casa
Todos os documentos do imóvel, mais:
Locação de imóveis
Locador
• Matrícula do imóvel;
• RG;
• CPF;
• Contas em dia de serviços públicos (água, luz e outros);
• Carnê do IPTU;
• Procuração, se o contrato for assinado por um representante.
Locatário – Pessoa Física
• Cópia da carteira de identidade e do CPF (idem para o cônjuge);
• RG;
• CPF;
• Comprovante de renda (contracheque, Imposto de Renda).
Locatário – Pessoa Jurídica
• Contrato social e todas as alterações (xerox autenticado);
• Último balanço (assinado e carimbado pelo contador com o C.R.C.);
• Certidão do CGC/MF (xerox autenticado);
• Ficha de inscrição Estadual/Municipal (xerox autenticado);
• Cédula de identidade e CPF dos titulares que tenham poderes para agir por conta dos demais (xerox autenticado);
• Comprovante de residência;
• Estado Civil (certidão de casamento - xerox autenticado).
Do fiador (se houver)
• RG;
• CPF
• Escritura definitiva do imóvel dado em fiança;
• Carnê do IPTU
